Stav na realitnom trhu v Trnave: ponuka je širšia, ceny bytov zrejme už dosiahli svoj strop

Aká panuje v súčasnosti situácia na realitnom trhu v Trnave? Je ponuka bytov dostatočná, a aký možno očakávať trend vo vývoji cien nehnuteľností? Aj na tieto témy sme hovorili so skúsenými odborníkmi v oblasti realitného trhu Petrom Vozárom (RE/MAX Developer Trnava) a Andrejom Matysom (Neoreal Trnava).

Aké sú v súčasnosti priemerné ceny starších bytov v Trnave a novostavieb?

Peter Vozár: Ceny starších bytov sa v závislosti od veľkosti výmery, stavu a lokality pohybujú zhruba od 55 tisíc eur a viac za 1-izbové, od 70 tisíc za 2 – izbové, 80 tisíc eur za 3 – izbové, o niečo viac 4 – izbové. Ako som spomenul, ide skôr iba o spodnú hranicu, pri niektorých bytoch si treba pripraviť aj o 5, 10, 15 či 20 tisíc eur vyšší rozpočet. Čo sa týka novostavieb, kupujúci môže očakávať ceny na úrovni približne 1700 eur za meter štvorcový.

Andrej Matys: Priemerné ceny starších bytov v Trnave sú na úrovni od 1150 do 1500 eur za meter štvorcový. Ceny závisia najmä od lokality a stavu bytu. Ceny za novostavby sa aktuálne pohybujú v rozmedzí od 1500 do 1800 eur za meter štvorcový, ich hodnotu najviac ovplyvňuje vzdialenosť od centra mesta.

Je v Trnave bytov dostatok? Majú si kupujúci z čoho vyberať?

Peter Vozár: Podľa môjho názoru sa trh opäť začína napĺňať. V porovnaní s obdobím pred rokom je ponuka bohatšia, i keď pravdou je, že ceny medziročne stúpli v niektorých prípadoch aj viac ako o 10 percent.

Andrej Matys: Ponuka bytov v Trnave nie je postačujúca na uspokojenie aktuálneho dopytu po kúpe, avšak v tomto období má kupujúci najširší výber z ponuky, kedže priamo v meste Trnave sa realizuje alebo pripravuje viacero projektov z kategórie standard – mass. Taktiež je v ponuke viacero bytov v centre mesta s vyššou cenou, ale v kvalitnejšom prevedení a v atraktívnej lokalite, kedže centrum mesta Trnavy je prirodzene ohraničené hradobným opevenením a tento limit predurčuje rast ceny bytov v centre.

Ilustračné foto: bytymiko.sk

Ako by ste zhodnotili súčasný stav na strane ponuky a dopytu po bytoch?

Peter Vozár: Ako som spomenul, ponuka bytov sa začína napĺňať a nákupná horúčka pomaly začína klesať, čo je jednak spôsobené prísnejšími požiadavkami bánk na schválenie hypotekárneho úveru a taktiež vyššími cenami. Stručne by sa dalo povedať, že situácia sa dostáva do normálu, kde majú aj kupujúci čas, pozrieť si viacero ponúk a potom sa rozhodnúť.

Andrej Matys: Ponuka bytov v Trnave neustále zaostáva za dopytom a tento trend bude pokračovať.

Koľko bytov z ponuky priemerne navštívi klient, kým si vyberie ten svoj?

Peter Vozár: Pre všetky tri strany, teda predávajúceho, kupujúceho aj maklérov je ideálny počet obhliadok asi 3 až 5. Ak je v priemere počet väčší, či menší, trh môže byť deformovaný prílišným dopytom, či nízkym dopytom, alebo je ponuka deformovaná maklérom či samotným predávajúcim.

Andrej Matys: V priemere je tri až päť obhliadok.

Staršie byty si udržujú stále pomerne vysokú hodnotu

Ilustračné foto

Aká je situácia na realitnom trhu v Trnave v porovnaní so stavom pred povedzme piatimi či desiatmi rokmi?

Peter Vozár: Treba si uvedomiť jednu zásadnú vec – a to, že trh s nehnuteľnosťami, ako aj akýkoľvek iný trh je cyklický, po stúpaní nasleduje pokles, záleží len na intervaloch. Presne ste vystihli v otázke obdobie. Ak pred 10 rokmi bol predaj bytov na vrchole, čomu zodpovedali aj ceny bytov, tak presne pred piatimi rokmi sa oplatilo kupovať najviac. V prvom prípade hovoríme o trhu predávajúcich (cca rok 2007), v druhom zase o trhu kupujúcich (cca 2012).

Andrej Matys: >Pred desiatimi rokmi nebolo v Trnave na výber z novostavieb, ponuka bola veľmi limitovaná a realizovali sa zväčša malé neucelené projekty, ktoré nemali ambíciu uspokojiť dopyt kupujúcich. So vstupom väčších investorov a priaznivým bankovým financovaným hypoték Trnava zažíva realitný boom. Dokonca viacero mimotrnavských investorov skúma možnosti investícii do nových bytových projektov v Trnave.

Nazrime zľahka aj do budúcnosti: aký predpokladáte vývoj na trhu s výhľadom na povedzme rok dopredu, čo sa týka cien bytov a ponuky?

Peter Vozár: Predpokladám skôr zastavenie neúmerného rastu cien, prípadne stabilizáciu. Ekonomika aj napriek vláde funguje, prognózy nehovoria ani o zvyšovaní rekordne nízkych úrokových sadzieb, preto ani nepredpokladám žiadny prudký pokles záujmu o kúpu. Skôr vidím, že banky včas zasiahli s prísnejším poskytovaním úverov, čím zabránili ďalšiemu prehrievaniu.

Andrej Matys: Ceny bytov vo väčšine prípadov dosiahli svoj strop, preto aj ceny starších bytov začali jemne klesať. S rastúcou ponukou novostavieb budú musieť investori jemne upraviť svoju cenotvorbu smerom nadol, avšak nie je dôvod očakávať výrazný prepad cien nových bytov.

Ilustračné foto: nakopanke.sk

Prejdime k otázke pozemkov pre rodinné domy. Na akej úrovni sa pohybujú priemerné ceny pozemkov v Trnave a pre porovnanie v najbližších obciach v rádiuse 10 kilometrov?

Peter Vozár: V Trnave začínajú ceny stavebných pozemkov, teda pozemkov s dobudovanými inžinierskymi sieťami od 125 eur/m2 v smere na Kamenný mlyn. Platí zásada, že čím bližšie k centru, tým drahšie. Cena za pozemok sa môže vyšplhať až na viac ako 400 eur. V okolitých obciach sa priemerné ceny pohybujú na úrovni okolo 75 eur za meter štvorcový.

Andrej Matys: Ceny pozemkov v Trnave sa pohybujú na úrovni 120 až 135 eur za meter štvorcový v nových zónach ako sú Kamenný mlyn, Pekné pole či Modranka. Ceny za pozemky v okolí Trnavy s rádiusom asi do 10 km sa pohybujú od 60 do 75 eur za meter štvorcový.

Aký je v súčasnosti trend v otázke sťahovania sa mimo mesto? Platí, že ľudia radšej kúpia lacnejší pozemok v dedine vzdialenej 5 až 10 km od Trnavy, ako by mali zainvestovať viac a zostať v meste?

Peter Vozár: Skôr áno. V niektorých prípadoch je to však „prašť jako uhoď“, Pretože niektoré satelity, či už v meste alebo na dedine, majú nulový kontext k danej obci a žiadnu integritu. Ráno musíte ísť odtiaľ a večer, keď autom pozbierate deti zase naspäť. Zapadnete za vysoké ploty, aby ste to mohli opäť na ďalší a ďalší deň zopakovať.

Andrej Matys: Kedže ceny pozemkov vo vzdialenosti 5-10 km od Trnavy sú takmer na polovičnej úrovni ako pozemky v Trnave, stále bude pretrvávať dopyt po kúpe práve týchto lacnejších pozemkov, aj keď sú mimo mesta. Tu by som rád zdôraznil, že developeri by mali začať myslieť aj na občiansku vybavenosť v rámci týchto zón mimo mesta.